Inwestowanie w nieruchomości jest dosyć popularnym albo nawet najbardziej rozpowszechnionym sposobem lokowania kapitału. Dotyczy to szczególnie osób rozczarowanych niskim oprocentowaniem lokat, które niekoniecznie mają ochotę ryzykować na giełdach czy inwestować w bardzo chwiejne kryptowaluty, a myślą raczej o czymś wybitnie fizycznym. Czy jednak warto w obecnych pandemicznych czasach inwestować w nieruchomości? Ceny rosną, to fakt, ale czy po hossie na mieszkania, nie przyjdzie pora na bessę? Jakie są najpopularniejsze formy inwestycji w nieruchomości i czy warto?
Czy warto inwestować w nieruchomości?
Zakup mieszkania w naszym kraju wiąże się z solidnym wydatkiem i dotyczy to również domu, nieruchomości komercyjnej, działki pod budowę prywatną lub przemysłową, a także ziemi rolnej lub pod zalesienie. Jednakże już sam zakup jest inwestycją, a ze względu na fakt, że nieruchomości drożeją w mocnym tempie, zysk z takiej transakcji jest niemalże stuprocentowo pewny.
Średni wzrost cen w odniesieniu do mieszkań w Polsce wynosi ok. 10% rocznie, ale w niektórych miastach, np. w Gdyni, wzrost cen wyniósł 20% pomiędzy latami 2020 i 2021. Bywały owszem lata kryzysowe, jak kryzys spowodowany przez pęknięcie bańki nieruchomości w USA, ale w perspektywie długoletniej takie interesy są najbezpieczniejsze, a przy tym zyskowne. Dodatkowym atutem jest fakt, że inwestując w nieruchomość (np. w mieszkanie) można uzyskiwać dodatkowy dochód poprzez jego wynajmowanie.
Jednocześnie jednak trzeba się zastanowić, czy aby obecne wzrosty nie są już bańką pokrewną tej z roku 2008. Ponadto inwestowanie w nieruchomości kapitału posiadanego jest jednym, a inwestowanie z zaciągnięciem kredytu, np. hipotecznego już zgoła czymś innym. Częste zmiany stóp procentowych, w tym wypadku ich podwyżka, mogą spowodować kłopoty finansowe u takiego inwestora. Ponadto zakup, a następnie wynajmowanie mieszkania jest nałożeniem na siebie obowiązków. Trzeba znaleźć tych lokatorów, trzeba ich również pilnować, czy aby nie dewastują lokalu, a także trzeba przeprowadzać remonty, naprawy, jak również pod wynajem w pewien sposób to mieszkanie wyposażyć. Pomimo tego jednak inwestowanie w nieruchomości jest zyskownym przedsięwzięciem i nie tylko na jednej płaszczyźnie.
Jak inwestować w nieruchomości? - sposoby
Poniżej znajduje się 6 sposobów, by zarobić na włożonym kapitale.
Podnajęcie
Najwygodniejszą opcją czerpania dochodu pasywnego jest podnajęcie. Jest to nie tylko wygodna, lecz i czasami jedyna opcja dla osób nieposiadających własnego lokalu ani kapitału na jego zakup, ale dysponujących jakimiś wolnymi środkami finansowymi.
Podnajem polega na wynajęciu mieszkania lub lokalu od kogoś, by z kolei wynająć ten lokal lub jego część komuś innemu. Przykładowo student wynajmuje mieszkanie dla siebie, w jednym pokoju mieszka on, a resztę przeznacza dla dwóch albo trzech innych osób. Taki sposób działania może mu pozwolić na darmowe mieszkanie, ale aby wszystko było zgodne z prawem, trzeba się dogadać w tej sprawie z właścicielem mieszkania.
Może nie być to łatwe, ale bywają sytuacje, gdy mieszkanie lub lokal wymagają remontu albo wyposażenia, a właściciela na to nie stać. Wówczas można dogadać się już łatwiej. Trzeba jednak wynająć lokal na dłuższy termin, gdyż w krótszym nie zwrócą się koszty remontu, wynajmu, wyposażenia i za zgodą właściciela podnajmować lokal lub jego część po remoncie albo doposażeniu osobom trzecim. Gdy jest to lokal mieszkalny, to najlepszą opcją będzie wynajem krótkoterminowy, gdyż ten się bardziej opłaca. Najbardziej opłacalny przy tym jest wynajem dobowy.
Kupno nieruchomości pod wynajem - długoterminowy
Gdy podnajmowanie czyjegoś lokalu nie wchodzi w rachubę, a zarabianie na wynajmie nieruchomości pozostaje pomysłem na życie, trzeba lokal zakupić. Wówczas można nie tylko zarabiać pełną pulę z wynajmu, ale również liczyć na wzrost ceny nieruchomości w przyszłości. Niestety, ale ten sposób inwestowania jest już w Polsce tak popularny, że na rynku wtórnym brakuje mieszkań. Te rozchodzą się, jak przysłowiowe świeże bułeczki zaraz po wystawieniu na sprzedaż, a ponadto inwestorzy niespecjalnie wybrzydzają, ale potrafią już na oględzinach wyjąć gotówkę z kieszeni.
Oczywiście deweloperzy nie śpią, ale ciągle budują, oprócz więc rynku wtórnego do dyspozycji pozostaje jeszcze rynek pierwotny. Przy nowych mieszkaniach zazwyczaj nie stosuje się jednak wynajmu krótkoterminowego, lecz długoterminowy, gdzie umowy najmu podpisywane są przynajmniej na pół roku/rok. Jednocześnie jest to sposób wygodny o tyle, że nie trzeba ciągle starać się o nowych lokatorów, chociaż dochód będzie niższy.
Dla osób pragnących włożyć swój kapitał i czerpać w ten sposób dochód pasywny ważne jest ponadto, że przysposobienie mieszkania pod wynajem kosztuje, a szczególnie mieszkania z rynku wtórnego i warto postarać się o jego dobrą lokalizację. Pamiętać jednocześnie należy, że dochód z wynajmu nieruchomości jest opodatkowany, a podatek ten wynosi 8,5%.
Kupno nieruchomości pod wynajem - krótkoterminowy
Wielu właścicieli nieruchomości pragnie na wynajmie jednak zarabiać więcej, niż można uzyskać z wynajmu długoterminowego. Przy obrotnym właścicielu mieszkania może on uzyskać na swoim lokalu nawet i trzy razy więcej dochodu przy wynajmowaniu pokoi na doby. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę z faktu, że wynajem krótkoterminowy wymaga zaangażowania niewspółmiernego w porównaniu do często spokojnego wynajmu długoterminowego. Dodatkowo są i inne aspekty utrudniające wprowadzenie w życie wynajmu krótkoterminowego.
Najpoważniejszym utrudnieniem jest lokalizacja. Żeby dobrze zarabiać na wynajmie krótkotermnowym nieruchomość musi znajdować się w atrakcyjnej okolicy, a więc albo w centrum dużego miasta akademickiego, albo w miejscowości turystycznej. Ponadto nie ma mowy o nieistnieniu konkurencji i najczęściej pełne obłożenie lokalu jest nie do osiągnięcia. Taka forma zarabiania na wynajmie nieruchomości ma jeszcze inne mankamenty:
- konieczność ciągłego poszukiwania nowych klientów;
- duża aktywność względem klientów, często oznaczająca pracę na niemal pełny etat;
- pilnowanie klientów i sprzątanie po nich, czyli nieustanne przygotowywanie lokalu na nowo pod nowego klienta;
- zawirowania rynkowe, które mogą wręcz zniszczyć rynek wynajmu krótkoterminowego - co już spowodowała w pewien sposób pandemia.
Innymi słowy, inwestowanie w nieruchomości pod wynajem krótkoterminowy może być zyskowne, ale wymaga zaangażowania.
Odnawianie nieruchomości pod sprzedaż - flipping
Flippingiem nazywamy zakup nieruchomości, ale nie gotowej do użytkowania, a przeciwnie, pozostającej w nie najlepszej kondycji. Flipping polega na znalezieniu nieruchomości zdewastowanej, ale z potencjałem (dobra lokalizacja, boom mieszkaniowy, braki w okolicy lokali użytkowych), by następnie taką nieruchomość wyremontować i sprzedać nierzadko ze sporym zyskiem.
Najlepszy czas na flipping - niestety - przeminął, niewiele pozostało nieruchomości, które rokowałyby na przyszłość, a pozostając w kiepskim stanie techniczno-użytkowym byłyby dostępne za niewielkie pieniądze. Czasami zdarzają się jeszcze gratki, np. podczas licytacji komorniczych albo wyprzedaży miejskich, ale pamiętać należy, że chętnych w takich sytuacjach nie będzie brakowało. Jednocześnie trzeba wiedzieć, że zysk uzyskany ze sprzedaży takiej nieruchomości przy jej zbyciu przed upływem pięciu lat jest obłożony 19-procentowym podatkiem.
Działki, grunty, nieruchomości komercyjne
Mieszkania nie są jedynymi nieruchomościami, w jakie można inwestować na tym rynku. Wybór może również dotyczyć lokalu komercyjnego, gruntu ornego albo działki pod zabudowę jednorodzinną lub przemysłową. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę z tego, że takie transakcje jest przeznaczone dla osób z raczej pokaźnymi zasobami finansowymi.
Grunty orne kupować należy raczej nie z myślą o ich oddawaniu w dzierżawę, lecz o ich sprzedaży z zyskiem, ale... obecnie bez statusu rolnika nie można kupić działki ornej o powierzchni powyżej 30 arów (0,3 hektara), jeżeli więc inwestor ma działkę orną np. hektarową, a uzyskał dzięki niej status rolnika, to sprzedawać jej nie powinien. Wówczas może taką działkę oddać w dzierżawę rolnikowi, co pozostawi mu możliwość zakupu większych działek ziemi ornej, które może już odsprzedawać. Jest to o tyle istotne, że przy nowo powstających planach zagospodarowania przestrzennego, np. w pobliżu miast, posiadanie ziemi ornej oznacza możliwość jej odrolnienia z przeznaczeniem na działki budowlane lub przemysłowe. Zysk wówczas może być naprawdę olbrzymi. Oprócz tego można inwestować stricte w działki budowlane, których wartość podczas pandemii mocno wzrosła.
W odniesieniu do działek budowlanych pandemia była łaskawa, ale z kolei na odwrót zadziałała dla rynku nieruchomości komercyjnych. Wiele firm zmuszonych zostało do przerwania albo zawieszenia działalności, duża ich liczb przetransferowała większość zadań na pracę zdalną. Przestrzenie biurowe stały się mało atrakcyjne, a czasami zbędne i trudne do zbycia. Zważywszy zaś na stan pandemii i nikłego prawdopodobieństwa jej wygaśnięcia w najbliższym czasie, inwestowanie w rynek nieruchomości komercyjnych może przeżywać długoletni kryzys. Dla kogoś z nadmiarem gotówki nie będzie to dużym problemem, ale wspomaganie takiej transakcji kredytem hipotecznym może okazać się przysłowiowym strzałem w kolano.
Nieruchomość komercyjna generuje duże straty, gdy jest nieużywana. Podatek od takich nieruchomości jest znacznie wyższy od podatku od nieruchomości użytkowanych prywatnie.
Inwestowanie w deweloperów
Crowdfunding deweloperski oraz udostępnianie swojego kapitału w condohotele to specyficzna forma społecznej inwestycji w nieruchomości. Chodzi tutaj zarówno o transakcje w budynki mieszkalne, jak i w hotele, ale umowy podpisywane z deweloperami czy sposoby rozliczeń nie są jednolite.
Tak naprawdę jest to rodzaj pożyczki, coś na zasadzie obligacji korporacyjnych, gdzie wykonawca projektu bierze na siebie obowiązek wypłaty corocznych odsetek od pożyczonego kapitału. Inną formą rozliczenia może być podział zysków pochodzących z wynajmu pokoi hotelowych albo nawet mieszkanie, w wypadku braku u dewelopera kapitału do umówionych rozliczeń. W większości przypadków nie dochodzi jednak do nabycia nieruchomości, a zysk inwestora pochodzi z odsetek od pożyczonego kapitału.
Warto jednak wiedzieć, że ten rodzaj inwestycji jest stosunkowo ryzykowny. Przy bankructwie dewelopera środki najprawdopodobniej przepadną albo trzeba będzie dochodzić swych praw w sądach, co jest czasochłonne, a często mało efektywne. Taki bankrut ma bowiem zazwyczaj długi również u fiskusa, a to zawsze fiskus na początku otrzymuje od bankrutów "zadośćuczynienie".
Form inwestowania w nieruchomości jest całkiem sporo, a dla dysponujących kapitałem jest to jedna z lepszych form angażowania swojego kapitału. Na koniec można jeszcze dodać, że niefunkcjonujące w naszym kraju, ale obecne na rynkach zachodnich REIT-y, czyli fundusze inwestujące w nieruchomości są dostępne poprzez niektóre platformy internetowe. Takie fundusze zarabiają na obrocie i wynajmowaniu nieruchomości i są spółkami akcyjnymi z zasobami tysięcy nieruchomości. Przy boomie na ten rodzaj transakcji można sporo zarobić, ale pamiętać należy, że rynek nieruchomości bywa bardzo kapryśny i nawet wywołuje światowe kryzysy ekonomiczne.
Komentarze