Co warto wiedzieć o kredycie hipotecznym?

Kredyt hipotecznyOd początku bieżącego roku osoby, które starają się o uzyskanie kredytu hipotecznego muszą posiadać 15 proc. wkładu własnego. Mimo to eksperci nie przewidują, aby w najbliższym czasie doszło do spadku liczby składanych wniosków i udzielanego na ich podstawie finansowania na zakup domu lub mieszkania.

Konieczność posiadania wkładu własnego w wysokości 15 proc. wynika z zapisów Rekomendacji S, wprowadzonej przez Komisję Nadzoru Finansowego. Od przyszłego roku zabezpieczenie to wynosić będzie 20 procent. Oznaczać to będzie, że przyszli kredytobiorcy chcący kupić mieszkanie o wartości 300 tys. zł, z własnej kieszeni wyłożyć będą musieli 60 tys. zł. Bank pożyczy im pozostałych 240 tys. zł. Mimo tych obostrzeń, kredyt hipoteczny lub mieszkaniowy wciąż pozostaje wiodącym sposobem uzyskania środków finansowych na zakup własnych czterech kątów.

Hipoteczny i mieszkaniowy - czy te nazwy można stosować wymiennie?

  • Kredyt hipoteczny i mieszkaniowy to podobne, ale nie takie same produkty finansowe;
  • Kredyt hipoteczny wyróżnia szerszy katalog możliwości jego wykorzystania;
  • Na popularność finansowania hipotecznego wpływa poprawiająca się sytuacja ekonomiczna Polaków oraz niskie stopy procentowe.

Kredyt hipoteczny i mieszkaniowy są często traktowane przez przyszłych kredytobiorców jako ten sam produkt finansowy, choć nazywany inaczej. Jest to niewłaściwe podejście, bowiem oba kredyty pomimo pozornych podobieństw, różnią się od siebie wyraźnie. Różnicę stanowi zakres celów, na które można przeznaczyć środki pochodzące z przyznanego przez bank kredytu. Pieniądze z kredytu hipotecznego mogą posłużyć do sfinansowania budowy domu, zakupu mieszkania, domku letniskowego lub garażu, ale można je również spożytkować na kupno działki oraz remont już posiadanego lokalu. W przypadku kredytu mieszkaniowego w grę wchodzi zakup mieszkania, domu lub innej nieruchomości. Jak widać, kredyt hipoteczny daje kredytobiorcy większe pole manewru, jeśli chodzi o wybór celu, na którego realizację zostanie on wydany. Oba omawiane kredyty to produkty finansowe o charakterze długookresowym - umowa między bankiem a klientem zawierana jest na okres od 10 do 30 lat. O podobieństwie obu produktów świadczy fakt, że większość banków aktywnych na polskim rynku stosuje takie same procedury przy przyznawaniu kredytów zarówno hipotecznych, jak i mieszkaniowych, przy czym dla każdej instytucji finansowej są one odrębne. O kredyt na zakup mieszkania lub budowę domu mogą wnioskować pary małżeńskie, osoby stanu wolnego, jak też osoby, które nie pozostają w związku małżeńskim (np. pary nieformalne lub rodzeństwo). Przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą na własny rachunek, również mogą wystąpić o przyznanie kredytu hipotecznego.

Notowany od II kwartału ubiegłego roku wzrost liczby udzielanych kredytów wynika z poprawiającej się sytuacji ekonomicznej potencjalnych kredytobiorców, związanej ze spadkiem poziomu bezrobocia oraz wzrostem płac. Równie istotna jest wartość stóp procentowych, ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej i wpływających na oprocentowanie kredytów, a tym samym na wysokość miesięcznych rat. Podstawowa stopa referencyjna wynosi aktualnie 1,5 proc., co stanowi najniższy poziom w historii polskiego rynku finansowego. W tym roku nie powinna nastąpić podwyżka stóp procentowych; jeżeli nastąpią zmiany w polityce pieniężnej, będą one raczej polegać na dalszym jej rozluźnianiu. Zagrożenie dla ograniczenia akcji kredytowej przez banki może stanowić jednak nowy podatek od aktywów (tzw. podatek bankowy).

Ile kosztuje kredyt hipoteczny?

  • Zgoda na przyznanie finansowania hipotecznego zależy od wyniku badania zdolności kredytowej (scoringu);
  • Na koszt kredytu składają się odsetki, czyli cena uzyskania pożyczki od banku, jak też ewentualna prowizja oraz opłaty związane np. z ubezpieczeniem lokalu.

Początkiem drogi do uzyskania kredytu hipotecznego jest złożenie stosownego wniosku w banku. Pozytywne jego rozpatrzenie jest zależne od tego, czy potencjalny kredytobiorca spełnia warunki scoringu kredytowego, czyli badania zdolności kredytowej. Instytucja finansowa dokona sprawdzenia podanych przez klienta we wniosku informacji. Zostanie też przeprowadzona analiza historii kredytowej przyszłego kredytobiorcy, która odnotowywana jest w bazie Biura Informacji Kredytowej. Bank zbada także dochody i majątek posiadany przez klienta w celu ustalenia, czy  będzie on w stanie w terminie regulować raty. Jeżeli wynik scoringu będzie pozytywny, wówczas bank udzieli finansowania hipotecznego.

Za przyznanie kredytu klient będzie musiał, rzecz jasna, zapłacić. Na oprocentowanie kredytu wpływ ma nie tylko poziom stóp procentowych (wyznaczających wartość wskaźnika WIBOR, czyli stawki, po której banki wzajemnie pożyczają sobie pieniądze), ale też marża banku, czyli wynagrodzenie pobierane przez bank za to, że zdecydował się on pożyczyć klientowi pieniądze na zakup mieszkania. O ile kredytobiorca nie ma wpływu na wysokość WIBOR, o tyle może wpłynąć na marżę, np. zakładając w banku kredytującym konto osobiste, otwierając lokatę lub przelewając co miesiąc na ROR środki w określonej wysokości, co pozwoli skorzystać z promocji obniżającej marżę np. o 0,5 procent. Każda rata kredytu składa się z dwóch części: kapitałowej i odsetkowej. Pierwsza to zwrot części pożyczonych przez bank środków, druga stanowi zysk banku. Klienci mogą wybierać pomiędzy ratami równymi (co miesiąc ich wysokość jest taka sama, a wahania wynikają ze zmian WIBOR-u) lub malejącymi (na początku płaci się więcej, a z biegiem czasu wysokość raty spada). W przypadku rat stałych, łatwiej jest zarządzać domowym budżetem, a ratę taką wybrać powinny osoby, które obecnie znajdują się w gorszej sytuacji finansowej, ale przewidują, że w przyszłości się ona polepszy. Raty malejące stanowią na początku większe obciążenie dla portfela, ale pozwalają zmniejszyć koszt odsetek nawet o 30 proc. Takie rozwiązanie powinni wybrać kredytobiorcy przewidujący, że stan ich finansów w przyszłości się pogorszy, ale teraz mogą sobie pozwolić, aby płacić więcej. Zalety i wady rat równych (annuitetowych) i malejących się równoważą, więc wybór konkretnego rozwiązania zależy od indywidualnych predyspozycji klienta banku.

Do pozostałych kosztów związanych z kredytem hipotecznym trzeba zaliczyć prowizję za jego udzielenie, przy czym nie wszystkie banki ją pobierają oraz opłaty związanie z założeniem hipoteki i czynnościami prawno-podatkowymi. Kredytobiorca musi też liczyć się z koniecznością uiszczenia tzw. ubezpieczenia pomostowego, obowiązującego do czasu założenia księgi wieczystej. Co roku mieszkanie lub dom, zakupione ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego należy też ubezpieczyć od zalania i pożaru (ubezpieczenie murów) z cesją na bank. W przypadku całkowitego zniszczenia nieruchomości, część kredytu pozostała do spłaty, zostanie uregulowana pieniędzmi z polisy ubezpieczeniowej.

Źródło: www.deutschebank.pl.

Komentarze